Nombreuses sont les personnes persuadées lorsqu’on fait de l’immobilier qu’il est nécessaire d’acheter au travers le fabuleux véhicule de la SCI.
La SCI aurait des pouvoirs magiques qui permettraient de défiscaliser.
En réalité, la SCI est une société qui en soit ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux.
La SCI quand elle est transparente se comporte fiscalement comme si elle n’existait pas. Ce sont ces associés qui sont imposés sur les revenus éventuellement générés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le revenu foncier vient s’ajouter aux autres revenus du contribuable associé et est imposé au barème de l’impôt sur le revenu (cf. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419). Il est également soumis aux cotisations sociales au taux de 17,2%.
Il est désormais avec le revenu du travail, le revenu le plus fiscalisé.
Alors qu’elle est l’intérêt véritable d’être en SCI s’il n’est pas fiscal ? La SCI est en réalité un outil de gestion patrimoniale :
- Elle permet d’éviter l’indivision et réglementer la relation qui sera régie par des règles statutaires définies à l’avance et d’un commun accord par les associés,
- Elle permet de fragmenter plus facilement les donations (on peut donner une part sociale, il est beaucoup plus compliqué de donner un bout de maison),
- Elle permet de réglementer les règles entre usufruitier et nu-propriétaire,
- Elle permet de faire des donations à moindre coût lorsque la SCI supporte l’endettement bancaire.
La SCI peut également parfois être un outil de « défiscalisation » lorsqu’elle opte pour l’IS (cf. https://www.impots.gouv.fr/portail/international-professionnel/impot-sur-les-societes). En réalité, le contribuable associé ne paiera pas d’impôt mais la société paiera le sien. On dit que la société est « opaque fiscalement ».
A voir aussi: Le cosse
L’associé ne paiera ainsi un impôt que s’il perçoit véritablement de l’argent par le biais de distribution de dividendes. Cet impôt est désormais à 30% avec la flat tax.
L’intérêt de la SCI à l’IS réside dans l’existence d’une charge comptable déductible du résultat fiscal appelé « amortissement ». L’amortissement est une charge qui vient constater la dépréciation réelle ou supposée d’un bien. Un immeuble se déprécie pour faire simple sur 20-25 ans.
Pour un immeuble à 100k€, cela revient ainsi à constater une charge annuelle de 4000 € sur 25 ans. Cette charge vient réduire d’autant le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés.
C’est très intéressant pendant la durée de l’emprunt car l’associé n’a pas à supporter la charge fiscale des revenus qui ne servent qu’à payer l’emprunt.
Cependant à l’issue du processus en cas de revente de l’immeuble, le coup de bambou se fait sentir.
En effet, dans le cas d’une société à l’IS la plus value à la revente n’est pas calculé par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble (100k€), mais par rapport à sa valeur comptable (valeur vénale – amortissements pratiqués). Cette plus-value constitue un profit exceptionnel imposé à l’impôt sur les sociétés. L’argent pour être ensuite appréhendé doit être distribué et ainsi imposé à la flat tax.
Dans le cas d’une société transparente, la plus-value se calcule au regard du prix d’acquisition et l’associé pourra bénéficier des abattements pour durée de détention de telle sorte qu’au bout de 22 ans il sera exonéré d’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les cotisations sociales.
Si on prend un exemple chiffré :
M. A achète un immeuble à 100.000 € par le biais d’une SCI à l’IS. Il est loué 500 € et l’emprunt est pour la totalité sur 25 ans à un taux de 1,8%. Les mensualités sont ainsi de 376,87 euros.
M. B achète un immeuble équivalent par le biais d’une SCI transparente et a un revenu médian taxé à 30%. Le prêt est le même. Il n’y a aucun travaux et par facilité ils sont associés à 100% de leur SCI (ce qui par principe n’est pas possible au moins au départ).
La SCI de M. B a un chiffre d’affaires de 6.000 €. Il sera imposé sur le revenu à hauteur de cette somme dont il ne pourra déduire que les intérêts d’emprunt (grossièrement 896 € environ), taxe foncière 500 € et frais de gestion 20 € soit la somme de 1.416€. Le reste soit 6000 € – 1.416 € = 4.584 € sera imposé à l’impôt sur le revenu à 30 % = 1.375 € et taxé aux cotisations sociales soit 788 € ce qui revient à 2.163 €.
En trésorerie la SCI B a en réalité :
6000€ (revenu) – (4.522 € de prêt + 500 € foncier ) =978 €
Ce bien génère ainsi un déficit de : 978 € – 2.163 € = – 1.185 €
La SCI de M. A quant à lui a exactement les mêmes charges et revenues mais constate en plus l’amortissement de l’immeuble de sorte son résultat fiscal sera de :
6000 € – (896 intérêt +500 foncier + 4000€ amortissement) = 604 €
Seul sera ainsi imposé à l’IS la somme de 604 € au taux de 15% soit 91 € d’impôt sur les sociétés.
Le résultat fiscal après impôt sera ainsi de 513 €. Cette somme pourra même être distribuée aux associées et dans ce cas M. A n’aura qu’un impôt de 30 % à régler soit la somme de 154 €.
Il n’aura été versé que 245 € d’impôt contre 2.163 € d’impôt dans le cas de la SCI de M. B.
Au bout de 30 ans, les SCI revendent 120k€ leur immeuble.
Dans le cas de M. A, il a totalement amortit son immeuble et fait donc un profit exceptionnel de 120k€ imposé à 28% soit 33.600 €. Pour appréhender les sommes restantes soit 86.400 €, l’associé devra verser 25.920 €. Il lui restera ainsi in fine 60.480 €.
Dans le cas de M. B, il est exonéré de plus-value et récupère ainsi les 120k€. Cependant il aura versé 29.625 € d’impôt (1.185€*25 ans) que n’aura pas versé M. A.
Le différentiel dans notre hypothèse reste en faveur de M. B qui récupère 90.375 € soit 29.895€ de plus que M. A.
A voir également: la résidence principale: acquisition d’un passif vs un actif
Souvent en réalité les shémas sont plus complexes et les différences moins criardes.
En réalité le choix entre les SCI se fait au cas par cas au regard des opportunités.
Pour vous aidez dans votre prise de décision, vous devez :
- Vérifier si vous êtes capable de supporter le surcoût d’impôts
- Vérifier ce que vous allez faire du bien (résidence principale, location, revente ultérieure rapide, plus-value à la clé)
- Réfléchir au contexte dans lequel vous souhaitez procéder à cette acquisition (bien de rendement, bien à transmettre, etc).
Les réponses à ces questions vont vous permettre de réfléchir au meilleur choix pour vous.