Alors que les chaines YOUTUBE sur l’immobilier ne cessent de fleurir. Nos youtubeurs n’ont que ces mots à la bouche « indépendance financière » et immobilier. Ils nous promettent grâce à leurs formations en immobilier d’arriver à cette indépendance…
Qu’en est-il réellement ?
Si vous êtes comme moi, vous avez pu constater qu’ils ne vont jamais jusqu’au bout de leurs raisonnements et vous avez certainement le sentiment qu’il manque un rouage dans tout ça.
Cet article vise non pas à vous donner des recettes magiques, car il n’en existe pas, mais vous expliquer simplement ce qu’il manque à leur raisonnement pour être pertinent…
Pour avoir lu un ouvrage où l’on y évoque ces questions, je fus fort étonnée de voir que la question de la fiscalité n’était point abordée… Pourtant il s’agit là d’une question centrale de notre économie ! Qu’est ce que cela va me coûter. Cela fait parti nécessairement des calculs de ratio pour calculer la rentabilité.
A voir aussi: Le cosse
Dans un exemple chiffré, je vais vous décrypter cette question.
Dans toutes ces fameuses vidéos, il est rappelé qu’il ne faut pas acheter de passif mais bien seulement des actifs. En réalité, il faut tout prendre en compte…
Les choses sont donc moins simples qu’il n’y paraît déjà parce que si on espère une importante plus value, il est préférable que l’immeuble acquit devienne sa résidence principale (pour des questions d’exonération) enfin parce pendant ce temps je n’ai pas eu de revenu et qui dit pas de revenu dit pas d’imposition CQFD 😉
Exemple chiffré sans travaux
M. A décide d’acheter sa résidence principale 100.000 euros, il spécule sur une plus-value de 10.000 euros en plus des frais de notaire versé.
M. B continue de louer son appartement à 500 euros et achète un appartement à 100.000 euros qu’il loue 517 euros et sur lequel il espèce une plus-value de 10.000 euros en plus des frais de notaire versé.
Le postulat est que le prêt est fait sur 20 ans à 1,60% en taux d’intérêt et 0,36% en assurance soit un cout de 6.205,90 euros annuel soit 517 euros mensuel et que l’appartement ne nécessitait aucun travaux. Les deux sont à la tranche marginale de 30%.
Au bout de 3 années, M. A et M. B décide de vendre. Qui aura fait la meilleure affaire ?
M. A est exonérée de plus-value puisque c’est sa résidence principale en vertu de l’article ___ CGI les 10.000 euros ne seront donc pas fiscalisé. Il a par ailleurs indirectement économisé 4.277 euros la 1ère année, 4346 euros la 2ème année et 4.416 euros la 3ème année soit la somme de 13.039 euros (cela correspond aux amortissements or intérêts de l’emprunt). Il n’aura pas été imposé par l’utilisation gratuite en nature du bien acquis conformément à l’article 15 du CGI. M. A aura donc gagné 23.039 euros.
M. B a touché 517 euros de revenu locatif soit 6.204 euros annuel. M. B a le choix entre opter pour le régime du micro foncier ou l’imposition au réel.
Pour le micro, M. B sera imposé sur 70% soit 4.343 euros qui sera porté sur la déclaration de revenus de M. B. Cela génèrera annuellement un surcoût d’impôt de 1.303 euros et 747 euros de cotisations sociales soit 2.050 euros. Ce montant est à multiplié par 3 ans soit 6.150 euros.
Pour le réel, il est intéressant pour M. B si ces charges, travaux, frais de gestion, taxe foncière et assurance, intérêt dépasse le forfait des 30% soit 1.861 euros. Dans la mesure où il y a déjà 1.500 euros d’intérêt il y a des changes que le réel soit plus intéressant.
En tout état de cause, M. B dans notre hypothèse aura remboursé également 3 années d’annuité soit 13.039 euros et 10.000 euros de plus-value.
Les 10.000 euros seront imposés au taux de 19 % soit la somme de 1.900 euros et versera 1.720 euros au titre des cotisations sociales (17,2%).
A voir également: SCI IS vs SCI TRANSPARENTE
M. B aura finalement gagné : 23.039 euros – (6204+3.620) = 13.215 euros ce montant est le minimum gagné puisque l’impôt sur le revenu annuel a été maximisé en prenant le micro foncier.
Morale de l’histoire l’acquisition de la résidence principale n’est pas un si mauvais calcul dans certains cas. Cependant il convient de vérifier au cas par cas ce qui sera le plus pertinent, car certaines optimisations fiscales peuvent le rendre moins attractif dans l’optique de se constituer un patrimoine…
[1] Adieu patron de Romain CAILLET