Afin d’inciter les propriétaires à louer à des prix « pondérés » ou « abordables », un dispositif d’exonération fiscale a été mis en place par la ministre du logement Emmanuelle Cosse depuis le 1er février 2017. Une explication est faite sur le site http://loi-cosse-gouv.fr/louer-abordable-dispositif-cosse-ancien/.
Ce dispositif vise à favoriser la location de logements en faisant bénéficier les propriétaires d’avantages fiscaux.
Les territoires sont divisés en zones A, B ou C et les incitations fiscales sont en fonction de ces zones et du type de convention signée avec l’ANAH.
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La loi Elan a étendu le régime du COSSE ANCIEN aux locations de logements situés en zone C sous 3 conditions : s’ils ouvrent droit à APL, s’il est conclu une convention avec travaux d’amélioration entre le 1/01/2018 et le 31/12/2019.
Entre le 01/01/2017 et le 31/12/2019, la déduction de 85% s’applique sur tout le territoire :
– s’il y a eu une convention avec l’ANAH
– le mandat de gestion locative est confié à un organisme agréé ou que le logement est donné en location à un organisme public ou privé
– une sous-location ou location est consentit à des personnes rencontrant des difficultés financières
– si le bailleur s’engage à louer pour 6 à 9 ans prorogeable,
– si le loyer ne dépasse pas des plafonds.
| Quel taux de déduction appliquer | |||
| Zones | Conventionnement à loyer intermédiaire (a.L321-4 c. construction et l’habitation) | Conventionnement à loyer social ou très social (a.L321- 8 c. construction et l’habitation) | Intermédiation locative ou mandat de gestion (conventionnement intermédiaire social ou très social) |
| A / B1 | 30% | 70% | 85 % |
| B2 | 15% | 50% (avec convention de travaux pour le C) | |
| C | – | ||
Le plafond du déficit imputable sur le revenu global est porté à 15.300 € (contre 10.700€) lorsque les contribuables constatent un amortissement PERISSOL ou COSSE (art.156 CGI).
Les conditions :
· signer une convention avant le 31.12.2019 avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah) pour un minimum de 6 ans ou 9 ans avec travaux. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention.
· ne pas dépasser le loyer choisi plafond selon la convention signée
· louer en tant que résidence principale, à l’exception de membre de sa famille et pas en meublé
· louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;
· remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.
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Les plafonds de loyers sont les suivants :
PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2018 en euros/m² par mois
| Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Loyer « intermédiaire » | 16,96 | 12,59 | 10,15 | 8,82 | 8,82 |
| Loyer « social » | 11,86 | 9,13 | 7,86 | 7,55 | 7,00 |
| Loyer « très social » | 9,23 | 7,10 | 6,12 | 5,86 | 5,44 |
Ce site vous permet de connaître le zonage de votre immeuble : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement.
Pour calculer le rendement locatif, je vous conseille : https://www.corrigetonimpot.fr/simulateur-immobilier-locatif-investissement-rendement-excel-pret-gratuit/