LA RÉSIDENCE PRINCIPALE : ACQUISITION D’UN PASSIF VS UN ACTIF

Alors que les chaines YOUTUBE sur l’immobilier ne cessent de fleurir. Nos youtubeurs n’ont que ces mots à la bouche « indépendance financière » et immobilier. Ils nous promettent grâce à leurs formations en immobilier d’arriver à cette indépendance…

Qu’en est-il réellement ?

Si vous êtes comme moi, vous avez pu constater qu’ils ne vont jamais jusqu’au bout de leurs raisonnements et vous avez certainement le sentiment qu’il manque un rouage dans tout ça.

Cet article vise non pas à vous donner des recettes magiques, car il n’en existe pas, mais vous expliquer simplement ce qu’il manque à leur raisonnement pour être pertinent…

Pour avoir lu un ouvrage où l’on y évoque ces questions[1], je fus fort étonnée de voir que la question de la fiscalité n’était point abordée… Pourtant il s’agit là d’une question centrale de notre économie ! Qu’est ce que cela va me coûter. Cela fait parti nécessairement des calculs de ratio pour calculer la rentabilité.

A voir aussi: Le cosse

Dans un exemple chiffré, je vais vous décrypter cette question.

Dans toutes ces fameuses vidéos, il est rappelé qu’il ne faut pas acheter de passif mais bien seulement des actifs. En réalité, il faut tout prendre en compte…

Les choses sont donc moins simples qu’il n’y paraît déjà parce que si on espère une importante plus value, il est préférable que l’immeuble acquit devienne sa résidence principale (pour des questions d’exonération) enfin parce pendant ce temps je n’ai pas eu de revenu et qui dit pas de revenu dit pas d’imposition CQFD 😉

Exemple chiffré sans travaux

acquisition immobilier

M. A décide d’acheter sa résidence principale 100.000 euros, il spécule sur une plus-value de 10.000 euros en plus des frais de notaire versé.

M. B continue de louer son appartement à 500 euros et achète un appartement à 100.000 euros qu’il loue 517 euros et sur lequel il espèce une plus-value de 10.000 euros en plus des frais de notaire versé.

Le postulat est que le prêt est fait sur 20 ans à 1,60% en taux d’intérêt et 0,36% en assurance soit un cout de 6.205,90 euros annuel soit 517 euros mensuel et que l’appartement ne nécessitait aucun travaux. Les deux sont à la tranche marginale de 30%.

Au bout de 3 années, M. A et M. B décide de vendre. Qui aura fait la meilleure affaire ?

M. A est exonérée de plus-value puisque c’est sa résidence principale en vertu de l’article ___ CGI les 10.000 euros ne seront donc pas fiscalisé. Il a par ailleurs indirectement économisé 4.277 euros la 1ère année, 4346 euros la 2ème année et 4.416 euros la 3ème année soit la somme de 13.039 euros (cela correspond aux amortissements or intérêts de l’emprunt). Il n’aura pas été imposé par l’utilisation gratuite en nature du bien acquis conformément à l’article 15 du CGI. M. A aura donc gagné 23.039 euros.

M. B a touché 517 euros de revenu locatif soit 6.204 euros annuel. M. B a le choix entre opter pour le régime du micro foncier ou l’imposition au réel.

Pour le micro, M. B sera imposé sur 70% soit 4.343 euros qui sera porté sur la déclaration de revenus de M. B. Cela génèrera annuellement un surcoût d’impôt de  1.303 euros et 747 euros de cotisations sociales soit 2.050 euros. Ce montant est à multiplié par 3 ans soit 6.150 euros.

Pour le réel, il est intéressant pour M. B si ces charges, travaux, frais de gestion, taxe foncière et assurance, intérêt dépasse le forfait des 30% soit 1.861 euros. Dans la mesure où  il y a déjà 1.500 euros d’intérêt il y a des changes que le réel soit plus intéressant.

En tout état de cause, M. B dans notre hypothèse aura remboursé également 3 années d’annuité soit 13.039 euros et 10.000 euros de plus-value.

Les 10.000 euros seront imposés au taux de 19 % soit la somme de 1.900 euros  et versera 1.720 euros au titre des cotisations sociales (17,2%).

A voir également: SCI IS vs SCI TRANSPARENTE

M. B aura finalement gagné : 23.039 euros – (6204+3.620) = 13.215 euros ce montant est le minimum gagné puisque l’impôt sur le revenu annuel a été maximisé en prenant le micro foncier.

Morale de l’histoire l’acquisition de la résidence principale n’est pas un si mauvais calcul dans certains cas. Cependant il convient de vérifier au cas par cas ce qui sera le plus pertinent, car certaines optimisations fiscales peuvent le rendre moins attractif dans l’optique de se constituer un patrimoine…

 


[1] Adieu patron de Romain CAILLET

LE COSSE

Afin d’inciter les propriétaires à louer à des prix « pondérés » ou « abordables », un dispositif d’exonération fiscale a été mis en place par la ministre du logement Emmanuelle Cosse depuis le 1er février 2017. Une explication est faite sur le site http://loi-cosse-gouv.fr/louer-abordable-dispositif-cosse-ancien/.

Ce dispositif vise à favoriser la location de logements en faisant bénéficier les propriétaires d’avantages fiscaux.

Les territoires sont divisés en zones A, B ou C et les incitations fiscales sont en fonction de ces zones et du type de convention signée avec l’ANAH.

A voir également: Création d’un cabinet d’avocat

La loi Elan a étendu le régime du COSSE ANCIEN aux locations de logements situés en zone C sous 3 conditions : s’ils ouvrent droit à APL,  s’il est conclu une convention avec travaux d’amélioration entre le 1/01/2018 et le 31/12/2019.

Entre le 01/01/2017 et le 31/12/2019, la déduction de 85% s’applique sur tout le territoire :

–       s’il y a eu une convention avec l’ANAH

–       le mandat de gestion locative est confié à un organisme agréé ou que le logement est donné en location à un organisme public ou privé

–       une sous-location ou location est consentit à des personnes rencontrant des difficultés financières

–       si le bailleur s’engage à louer pour 6 à 9 ans prorogeable,

–       si le loyer ne dépasse pas des plafonds.

Quel taux de déduction appliquer
Zones Conventionnement à loyer intermédiaire (a.L321-4 c. construction et l’habitation) Conventionnement à loyer social ou très social (a.L321- 8 c. construction et l’habitation) Intermédiation locative ou mandat de gestion (conventionnement intermédiaire social ou très social)
A / B1 30% 70% 85 %
B2 15% 50% (avec convention de travaux pour le C)  
C

Le plafond du déficit imputable sur le revenu global est porté à 15.300 € (contre 10.700€) lorsque les contribuables constatent un amortissement PERISSOL ou COSSE (art.156 CGI).

Les conditions :

·         signer une convention avant le 31.12.2019 avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah) pour un minimum de 6 ans ou 9 ans avec travaux. Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. 

·         ne pas dépasser le loyer choisi plafond selon la convention signée

·         louer en tant que résidence principale, à l’exception de membre de sa famille et pas en meublé

·         louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ;

·         remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.

A voir aussi: La résidence principale: acquisition d’un passif vs un actif

Les plafonds de loyers sont les suivants :

 PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2018 en euros/m² par mois

Zone AbisZone AZone B1Zone B2Zone C
Loyer “intermédiaire”16,9612,5910,158,828,82
Loyer “social”11,869,137,867,557,00
Loyer “très social”9,237,106,125,865,44

Ce site vous permet de connaître le zonage de votre immeuble : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement.

Pour calculer le rendement locatif, je vous conseille :           https://www.corrigetonimpot.fr/simulateur-immobilier-locatif-investissement-rendement-excel-pret-gratuit/

SCI IS vs SCI TRANSPARENTE

Nombreuses sont les personnes persuadées lorsqu’on fait de l’immobilier qu’il est nécessaire d’acheter au travers le fabuleux véhicule de la SCI.

La SCI aurait des pouvoirs magiques qui permettraient de défiscaliser.

En réalité, la SCI est une société qui en soit ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux.

La SCI quand elle est transparente se comporte fiscalement comme si elle n’existait pas. Ce sont ces associés qui sont imposés sur les revenus éventuellement générés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le revenu foncier vient s’ajouter aux autres revenus du contribuable associé et est imposé au barème de l’impôt sur le revenu (cf. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1419). Il est également soumis aux cotisations sociales au taux de 17,2%.

Il est désormais avec le revenu du travail, le revenu le plus fiscalisé.

Alors qu’elle est l’intérêt véritable d’être en SCI s’il n’est pas fiscal ? La SCI est en réalité un outil de gestion patrimoniale :

  • Elle permet d’éviter l’indivision et réglementer la relation qui sera régie par des règles statutaires définies à l’avance et d’un commun accord par les associés,
  • Elle permet de fragmenter plus facilement les donations (on peut donner une part sociale, il est beaucoup plus compliqué de donner un bout de maison),
  • Elle permet de réglementer les règles entre usufruitier et nu-propriétaire,
  • Elle permet de faire des donations à moindre coût lorsque la SCI supporte l’endettement bancaire.

La SCI peut également parfois être un outil de « défiscalisation » lorsqu’elle opte pour l’IS (cf. https://www.impots.gouv.fr/portail/international-professionnel/impot-sur-les-societes). En réalité, le contribuable associé ne paiera pas d’impôt mais la société paiera le sien. On dit que la société est « opaque fiscalement ».

A voir aussi: Le cosse

L’associé ne paiera ainsi un impôt que s’il perçoit véritablement de l’argent par le biais de distribution de dividendes. Cet impôt est désormais à 30% avec la flat tax.

L’intérêt de la SCI à l’IS réside dans l’existence d’une charge comptable déductible du résultat fiscal appelé « amortissement ». L’amortissement est une charge qui vient constater la dépréciation réelle ou supposée d’un bien. Un immeuble se déprécie pour faire simple sur 20-25 ans.

Pour un immeuble à 100k€, cela revient ainsi à constater une charge annuelle de 4000 € sur 25 ans. Cette charge vient réduire d’autant le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés.

C’est très intéressant pendant la durée de l’emprunt car l’associé n’a pas à supporter la charge fiscale des revenus qui ne servent qu’à payer l’emprunt.

Cependant à l’issue du processus en cas de revente de l’immeuble, le coup de bambou se fait sentir.

En effet, dans le cas d’une société à l’IS la plus value à la revente n’est pas calculé par rapport au prix d’acquisition de l’immeuble (100k€), mais par rapport à sa valeur comptable (valeur vénale – amortissements pratiqués). Cette plus-value constitue un profit exceptionnel imposé à l’impôt sur les sociétés. L’argent pour être ensuite appréhendé doit être distribué et ainsi imposé à la flat tax.

Dans le cas d’une société transparente, la plus-value se calcule au regard du prix d’acquisition et l’associé pourra bénéficier des abattements pour durée de détention de telle sorte qu’au bout de 22 ans il sera exonéré d’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les cotisations sociales.

Si on prend un exemple chiffré :

M. A achète un immeuble à 100.000 € par le biais d’une SCI à l’IS. Il est loué 500 € et l’emprunt est pour la totalité sur 25 ans à un taux de 1,8%. Les mensualités sont ainsi de 376,87 euros.

M. B achète un immeuble équivalent par le biais d’une SCI transparente et a un revenu médian taxé à 30%. Le prêt est le même. Il n’y a aucun  travaux et par facilité ils sont associés à 100% de leur SCI (ce qui par principe n’est pas possible au moins au départ).

La SCI de M. B a un chiffre d’affaires de 6.000 €. Il sera imposé sur le revenu à hauteur de cette somme dont il ne pourra déduire que les intérêts d’emprunt (grossièrement 896 € environ), taxe foncière 500 € et frais de gestion 20 € soit la somme de 1.416€. Le reste soit 6000 € – 1.416 € = 4.584 € sera imposé à l’impôt sur le revenu à 30 % = 1.375 € et taxé aux cotisations sociales soit 788 € ce qui revient à 2.163 €.

En trésorerie la SCI B a en réalité :

6000€ (revenu) – (4.522 € de prêt + 500 € foncier ) =978 €

Ce bien génère ainsi un déficit de : 978 € – 2.163 € = – 1.185 €

La SCI de M. A quant à lui a exactement les mêmes charges et revenues mais constate en plus l’amortissement de l’immeuble de sorte son résultat fiscal sera de :

6000 € – (896 intérêt +500 foncier + 4000€ amortissement) = 604 €

Seul sera ainsi imposé à l’IS la somme de 604 € au taux de 15%[1] soit 91 € d’impôt sur les sociétés.

Le résultat fiscal après impôt sera ainsi de 513 €. Cette somme pourra même être distribuée aux associées et dans ce cas M. A n’aura qu’un impôt de 30 % à régler soit la somme de 154 €.

Il n’aura été versé que 245 € d’impôt contre 2.163 € d’impôt dans le cas de la SCI de M. B.

Au bout de 30 ans, les SCI revendent 120k€ leur immeuble.

Dans le cas de M. A, il a totalement amortit son immeuble et fait donc un profit exceptionnel de 120k€ imposé à 28% soit 33.600 €. Pour appréhender les sommes restantes soit 86.400 €, l’associé devra verser 25.920 €. Il lui restera ainsi in fine 60.480 €.

Dans le cas de M. B, il est exonéré de plus-value et récupère ainsi les 120k€. Cependant il aura versé 29.625 € d’impôt (1.185€*25 ans) que n’aura pas versé M. A.

Le différentiel dans notre hypothèse reste en faveur de M. B qui récupère 90.375 € soit 29.895€ de plus que M. A.

A voir également: la résidence principale: acquisition d’un passif vs un actif

Souvent en réalité les shémas sont plus complexes et les différences moins criardes.

En réalité le choix entre les SCI se fait au cas par cas au regard des opportunités.

Pour vous aidez dans votre prise de décision, vous devez :

  • Vérifier si vous êtes capable de supporter le surcoût d’impôts
  • Vérifier ce que vous allez faire du bien (résidence principale, location, revente ultérieure rapide, plus-value à la clé)
  • Réfléchir au contexte dans lequel vous souhaitez procéder à cette acquisition (bien de rendement, bien à transmettre, etc).

Les réponses à ces questions vont vous permettre de réfléchir au meilleur choix pour vous.